12 Haziran 2020
Yabancı Talebindeki Artış Konut Fiyatlarını Yükseltiyor!
Türkiye yakin cografyada güvenli bir liman olarak gören yabanci yatirimcilarin gayrimenkul alimlari için uygun ortami sunmaktadir. Özellikle komsu ülkelerden gelen yatirimcilarin tercihlerinde son iki yilda ciddi artis yasandi. Önümüzdeki dönemde yillar itibari ile Türkiye gayrimenkul sektörüne yabanci yatirimcinin ilgisinin artarak devam edecegi rahatlikla söylenebilir. 2017 yilinda yabancilarin gayrimenkul alimi için saglanan tesviklerin etkisiyle bu amaçla Türkiye’ye gelen fon miktarinin 2019 yilinda %15 artis göstermesinde etkili olmustur. Yabanci gayrimenkul alicilarina ve yurt disi yerlesik Türk vatandaslarina yönelik hayata geçirilen KDV muafiyeti basta olmak üzere Türkiye’yeden gayrimenul alan yabancilara vatandaslik, oturma izni verilmesi gibi uygulamalarin hayata geçirilmesi geçtigimiz yil sektöre önemli ölçüde destek saglamistir. Son iki yilda yabanci yatirimcilarin gayrimenkul alimlarinda en çok tercih ettigi ilk üç il sirasiyla I?stanbul, Antalya, Ankara oldu. Pandemi nedeniyle olusan olumsuz ortama ragmen bu yilda basta bu üç sehir olmak üzere yabancilarin tasinmaz edinimlerinde artis devam etti. Istanbul, yabancilarin konut aliminda en çok tercih ettigi il olmayi sürdürüyor. Geçen ay Istanbul'dan 2 bin 458 konut satin alan yabancilarin geçen yilin ayni aynina göre yüzde 20,3 artis kaydetti.
Gayrimenkul piyasasinda konut fiyati arz ve talep dengesi tarafindan belirlenmektedir. Son yillarda, konut arzi neredeyse sabit oldugundan fiyatlari belirleyen temel degisken konut talebindeki artis ya da azalislar olmaktadir. Dolayisiyla kisa dönemde konuta olan talebin artmasi konut fiyatlarini arttirici, talebin azalmasi ise azaltici yönde etki etmektedir. Son yillarda gayrimenkul sektöründe yasanan yabanci talebindeki artis basta Istanbul Avrupa Yakasinda yer alan Avcilar, Beylükdüzü, Esenyurt ve Basaksehir olmak üzere konut fiyatlarinda artislara neden olmustur. Sehrin merkezi akslarina yakin olan Sisli, Kagithane ve Maslak lokasyonlarda da fiyat artis hizi yüksektir.
Özellikle 2018 yili son çeyreginde döviz kurunda yasanan yükselme ile birlikte artan insaat maliyetleri konut fiyatlarinda artisa neden olurken iç piyasalarda yasana daralmaya ragmen yabanci talebinde artisa neden oldu. Döviz kurlarinin yükselmesi ile birlikte yabanci pazarda Türk Lirasi konut fiyatlari döviz karsisinda hizla geriledi ve yabanci yatirimcilar için kaçirilmayacak konut alim ortami olustu. Yükselen insaat maliyetleri ile birlikte yabanci talebinde ortaya çikan artis özellikle yabanci ilgisinin yogun oldugu lokasyonlarda konut fiyatlarinin yükselmesine neden oldu. Iç pazarda karsiligi olmayan yüksek fiyatlardan yabancilarin konut satin alimi yaptigi görüldü. Bu etken Istanbul’un bir çok yerinde proje gelistiricilerinin yabanci müsteri pazarina yönelmesine neden oldu. Konut fiyatlarini yabancilara göre belirleyen bazi insaat firmalari yerli müsteri pazarini cevap veremez hale geldi. Maliyetlerin yükselmesi, yeni konut üretiminin azalmasi ve mevcut konut stoklarin hizla tükenmesinin yaninda artan yabanci müsteri ilgisi basta Istanbul olmak üzere, Antalya ve Ankara’da ev fiyatlarinin diger illere göre daha hizli yükselmesine neden oldu.
Diğer taraftan insaat ve gayrimenkul sektörü Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam etmektedir. Demografik ve ekonomik gelismeler göz önüne alinip dünya ile kiyaslandiginda yurtdisi pazarinda Türkiye gayrimenkul sektörünün daha çok potansiyel içerdigi görülmektedir. Ancak konut fiyatlari konusunda zaman zaman yasanabilecek dalgalanmalar ‘inis’ veya ‘çikis’ olarak adlandirilmamalidir. Hangi tip varlik olursa olsun ne daima fiyati artacak ne de daima düsecektir. Dolayisi ile gerek ülkemiz ile ilgili gerekse gayrimenkul sektörü ile ilgili istikrar ve dinamik yapi devam ettikçe orta vadede degisim daima büyüme yolunda olacaktir.
Soner Keleş
06.12.2020