17.09.2023
KONUTTA KREDI DARALMASI
Türkiye'de barinma sorunu özellikle son bir yilda krize dönüsmeye basladi. Son yillarda hizla artan konut fiyatlari ve kira bedellerine karsi hükümet iki önemli adim atti. Ilkinde kira artisina yüzde 25 sinirlama getiren düzenleme 2 Temmuz 2024 tarihine kadar bir yil süre ile uzatildi.
Ikinci adim ise gerçek ihtiyaç sahipleri için ilk konut alimlarinda konut kredisi kullanilarak ev sahibi olunabilecek. Eylül ayindan itibaren ilk kez konut alacaklara kredi tesviki saglanmasi ile birlikte, gerçekten ihtiyaç sahipleri bu krediden yararlanabileceklerdir. Bankacilik Düzenleme ve Denetleme Kurulunun (BDDK) geçtigimiz ay sonunda yaptigi açiklamaya göre finansal istikrarin güçlendirilmesine yönelik koordineli makro ihtiyati tedbirler kapsaminda ikinci konutunu alacak olanlara yönelik kredi kisitlamasi getirildi. Tüketiciler, ikinci ev aliminda eskiye göre yüzde 75 daha az kredi kullanabilecek. Konut almak isteyenler için eksper degerinin yüzde 90’i kadarina kredi veriliyordu. Bu karara göre eksper degerinin yüzde 22,5 kadarina kredi kullandirilacak. Söz konusu kisitlama ilk ev aliminda uygulanmayacak. Ancak kredi oranlarinin uzun bir süredir aylik yüzde 3 seviyelerinde seyrettigi bir ortamda ilk evini alacak olanlar içinde kredi oranlari çok cazip degil. Gerçek ihtiyaç sahiplerinin oturum ihtiyaciyla olusan konut talebi BDDK’nin kredi politikalarinda ortaya çikan son kararlar ile Kamu bankalarinin destegi olmadan konuta ulasmanin mümkün olamayacagi bir hal alacaktir. Bu nedenle alinan bu karar sonrasi devaminda ilk evini alacak olanlar için düsük faizli kredi imkanlari sunulmalidir. Diger taraftan alinan bu son karar konut sektöründe derin bir endise olusturdu. Kredi kisitlamasinin özellikle markali konut projelerinde konut talebini azaltacagi dolayisiyla konut yatirimlarinin ve konut üretim hizinin düsebilecegi beklentisini olusturdu. Türkiye’de konutun daima en degerli yatirim araci olmasi bu gelisme sonrasinda bir süreligine azalabilir ve 2.el piyasalarda konut fiyatlarini asagi yönde çekebilir. Ancak yeni konut üretiminin azalmasi arz talep dengesini bozacagindan fiyatlarin gerilemesi kisitli kalabilir.
Ülkemizdeki en önemli konut finansman modeli olan mortgage sistemi ile insaati devam eden, yapimi tamamlanmis¸, oturuma hazir konutlarin satisi, bir baska deyisle, öncelikli olarak orta ve dar gelirli kesimin kira ödermis gibi ev sahibi olmasinin saglanmasinda büyük önem arz etmektedir. Ancak Türkiye gayrimenkul sektöründe ipotekli satislarin payi 2013 yilindan bugüne son on yilda yüzde 40’dan yüzde 15 seviyelerine kadar geriledi. Bu noktaya gelinmesindeki en önemli faktör bu süreç içerisinde konut kredisi oranlarinin yükselmesi oldu. Ancak BDDK nin son aldigi karar ile birlikte konut alacak olanlari için kredi musluklari büyük oranda kapatildi. Konut ihtiyacinin yüksek oldugu bir dönemde insaat maliyetlerinin yükselmesi ile birlikte konuta erisim zorlasmisti, yeni alinan kararda kredi kisitlamasina gidilmesi konuta olan talebi ve gayrimenkul sektörünü ciddi anlamda olumsuz etkileyecektir. Alinan karar ile birlikte eski konutta yasayan evini yenilemek isteyenler içinde eger üzerine tapu kaydi var ise kredi imkâni ortadan kalkti. Yeni bir konut almak isteyenler nakit alim yapmak zorunda kalacaklar ve KKM, döviz, altin gibi yatirim enstrümanlarin konuta kaymasi beklenecektir.